Θεσσαλονίκη: Χρυσάφι η γη με «βασίλισσες» Θέρμη, Πυλαία – Τιμές οικοπέδων και ποσοστά αντιπαροχής ανά περιοχή (πίνακες)

Ξαναγράφεται ο χάρτης της αγοράς γης στη Θεσσαλονίκη με την ανατολική πλευρά της πόλης να αναπτύσσεται ραγδαία (εκεί υπάρχουν και περισσότερα διαθέσιμα οικόπεδα), την ώρα που τα μεγάλα έργα υποδομής όπως το Μετρό και το Flyover και η έλλειψη χώρων στον αστικό ιστό του πολεοδομικού συγκροτήματος ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Πέμπτη 04 Ιου 2026, 12:47

Θεσσαλονίκη: Ηλικίας άνω των 20 ετών το 87% των κατοικιών που πουλήθηκαν το 2025

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Στον άξονα ιστορικό κέντρο – δικαστήρια η γη… καίει με το τ.μ. να κυμαίνεται μεταξύ 1.800 ευρώ έως… 3.500+, καθώς τα διαθέσιμα οικόπεδα είναι ελάχιστα με τη δυτική Θεσσαλονίκη (Εύοσμος, Σταυρούπολη) πιο προσιτή για την ελληνική οικογένεια, την ώρα που η επικείμενη επέκταση του Μετρό προσφέρει δυνατές υπεραξίες στην Καλαμαριά.

«Η αγορά οικιστικών και επενδυτικών οικοπέδων στη Θεσσαλονίκη διανύει μια από τις πιο ενδιαφέρουσες και μεταβατικές περιόδους της σύγχρονης ιστορίας της. Η επικείμενη ολοκλήρωση και λειτουργία των μεγάλων έργων υποδομής, με κυρίαρχο το Μετρό και την εξέλιξη του Flyover, σε συνδυασμό με τις θεσμικές μεταβολές του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και τα αυστηρά κριτήρια ESG, επανασχεδιάζουν ριζικά τον επενδυτικό χάρτη της συμπρωτεύουσας», σημειώνει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.

«Οι τιμές των αρτίων και οικοδομήσιμων οικοπέδων στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζουν έντονη γεωγραφική και ποιοτική διαφοροποίηση. Η αξία κάθε οικοπέδου συναρτάται άμεσα με τον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.), το σχήμα, την πρόσοψη και φυσικά την εγγύτητά του σε υφιστάμενους ή υπό κατασκευή άξονες σταθερής τροχιάς», επισημαίνει.

Εύρος Τιμών (€/ Μέσος Γεωγραφική Ζώνη / Περιοχή Κύριο Οικιστικό / Επενδυτικό Προφίλ τ.μ. γης) Σ.Δ.
Ιστορικό Κέντρο & Δικαστήρια	€1.800 – €3.500+	2,4 – 4,8	Σπάνια διαθέσιμα οικόπεδα. High-end οικιστικά ή boutique ξενοδοχεία.
Καλαμαριά & Νέα Κρήνη	€1.500 – €2.800	0,8 – 1,4	Premium οικιστικά projects. Ισχυρή ώθηση λόγω σταθμών Μετρό.
Πυλαία & Ελαιώνες	€800 – €1.500	0,6 – 0,8	Συγκροτήματα χαμηλής δόμησης, υψηλής αισθητικής και Condos.
Πανόραμα & Πεύκα	€600 – €1.200	0,4 – 0,6	Exclusive οικιστική ζώνη, έμφαση στην ποιότητα περιβάλλοντος.
Δυτικά Προάστια (Εύοσμος, Σταυρούπολη)	€400 – €800	1,2 – 2,0	Η πιο προσιτή ζώνη για τη μέση ελληνική οικογένεια. Σταθερός ρυθμός.

Με τη σωρευτική άνοδο των τιμών την περίοδο 2021-2026 να αγγίζει το 65% η αγορά γίνεται πιο… δύσκολη και εκλεπτυσμένη στις επιλογές της με τους επενδυτές να στρέφουν τα ραντάρ τους σε οικόπεδα που μπορούν να «υποστηρίξουν» πράσινες οικιστικές αναπτύξεις με ανεπτυγμένες υποδομές και εύκολη πρόσβαση στο κέντρο.

Πάντως, η μέση ζητούμενη τιμή σήμερα αγγίζει τα 2.365 ευρώ το τ.μ., εμφανίζοντας τάσεις αποκλιμάκωσης στους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με το 2022.

 

«Η έλλειψη ελεύθερων εκτάσεων στον κεντρικό ιστό οδηγεί σε ορθολογική πίεση των τιμών προς τα πάνω, ενώ οι επεκτάσεις των σχεδίων πόλης στα ανατολικά προσφέρουν τη μοναδική διέξοδο για μεγάλης κλίμακας οικιστικές αναπτύξεις», τονίζει.

Ο παραδοσιακός και τόσο ελληνικός θεσμός της αντιπαροχής συνεχίζει να αποτελεί βασικό πυλώνα της κτηματαγοράς, όμως πλέον λειτουργεί κάτω από ένα τελείως νέο πρίσμα. Το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος (το οποίο έχει σταθεροποιηθεί σε επίπεδα κατά 35-40% υψηλότερα σε σχέση με την προ-πανδημική περίοδο) σε συνδυασμό με τις νομικές και τεχνικές αβεβαιότητες γύρω από τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, έχουν κάνει τους developers εξαιρετικά προσεκτικούς.

Τρέχουσες Τάσεις Ποσοστών Αντιπαροχής:

• Premium Ανατολικές Ζώνες (Καλαμαριά, Νέα Κρήνη, Επέκταση Θέρμης): Τα ποσοστά κυμαίνονται αυστηρά μεταξύ 36% - 42%. Η πίεση για το ανώτατο όριο υφίσταται μόνο σε οικόπεδα - φιλέτα με απεριόριστη θέα ή άμεση εγγύτητα στη θάλασσα.

• Δυτικά Προάστια & Περιφέρεια: Τα ποσοστά συγκρατούνται στο 30% - 35%. Τα περιθώρια κέρδους εδώ είναι στενότερα, καθώς η τελική τιμή πώλησης του τετραγωνικού μέτρου κατοικίας δεν μπορεί να απορροφήσει υπερβολικές δεσμεύσεις προς τον οικοπεδούχο.

Οι κατασκευαστές δεν προχωρούν πλέον σε αλόγιστες προσφορές ποσοστών. Η εξίσωση της κερδοφορίας έχει γίνει πολυπαραγοντική.

Ζήτηση για σύγχρονες, ενεργειακά αυτόνομες κατοικίες

Η ανάλυση της τελευταίας πενταετίας δείχνει μια ξεκάθαρη, ανοδική τροχιά. Η αγορά της Θεσσαλονίκης, έχοντας περάσει από τα πέτρινα χρόνια της δημοσιονομικής κρίσης, κατέγραψε μια σωρευτική άνοδο που σε ορισμένες δημοφιλείς περιοχές αγγίζει το 65%. Η ζήτηση για σύγχρονες, ενεργειακά αυτόνομες κατοικίες λειτούργησε ως ατμομηχανή, παρασύροντας τις αξίες της γης.

Θέρμη – Πυλαία πρωταθλήτριες

«Αν έπρεπε να ανακηρύξουμε τον μεγάλο νικητή της τρέχουσας περιόδου σε επίπεδο Risk/Reward profile, αυτός είναι αναμφισβήτητα ο άξονας Επέκτασης Θέρμης – Πυλαίας», υποστηρίζει ο κ. Μερεκούλιας.

Η περιοχή αυτή συγκεντρώνει πλεονεκτήματα που κανένας άλλος θύλακας στη Θεσσαλονίκη δεν μπορεί να ανταγωνιστεί αυτή τη στιγμή:

• Πολεοδομική Ορθότητα: Οικόπεδα με σωστή ρυμοτομία, φαρδείς δρόμους, προβλεπόμενους κοινόχρηστους χώρους και εύκολη στάθμευση.

• Κατασκευαστική Ευελιξία: Οι χαμηλοί έως μέτριοι συντελεστές δόμησης επιτρέπουν τη δημιουργία σύγχρονων οικιστικών συγκροτημάτων χαμηλού ύψους, με ιδιωτικούς κήπους και πισίνες, προδιαγραφές που αποτελούν το Άγιο Δισκοπότηρο για την υψηλού εισοδηματικού επιπέδου μεσαία τάξη.

• Εμπορική Ρευστότητα: Τα νεόδμητα διαμερίσματα στην περιοχή προπωλούνται κυριολεκτικά από τα σχέδια με τις τιμές να ξεκινούν από τα €2.800 και να ξεπερνούν σε ορισμένες περιπτώσεις τα €3.500/τ.μ.

Η Θεσσαλονίκη δεν αποτελεί πλέον μόνο πεδίο δράσης για εγχώριους, μικρομεσαίους εργολάβους. Θεσμικοί επενδυτές, ΑΕΕΑΠ και διεθνή funds τοποθετούνται στρατηγικά στην πόλη, πραγματοποιώντας deals εκατομμυρίων.

Οικιστικές & Μικτές Αναπλάσεις ρίχνουν νερό στο μύλο της κτηματαγοράς – 30% πάνω οι τιμές

Το Project ΦΙΞ (Dimand): Η εμβληματική επένδυση στη δυτική είσοδο μεταμορφώνει το πρώην εργοστάσιο σε πολυχώρο μικτής χρήσης (γραφεία, Logistics & Βιομηχανική Γη).

Σίνδος & Καλοχώρι: Η διαρκής άνοδος και οι επενδύσεις στο Λιμάνι (ΟΛΘ) έχουν δημιουργήσει τεράστια ανάγκη για σύγχρονους αποθηκευτικούς ξενοδοχεία, κατοικίες). Η κίνηση αυτή έχει ήδη προκαλέσει ντόμινο αυξήσεων στις τιμές των γύρω οικοπέδων σε Βαρδάρη και Λαχανόκηπο.

Κεραμεία Αλλατίνη: Η δρομολογούμενη οικιστική αξιοποίηση της ιστορικής αυτής έκτασης στα ανατολικά αποτελεί το μεγαλύτερο project αστικής ανάπλασης στη Βόρεια Ελλάδα χώρους (Grade A). Μεγάλοι παίκτες, όπως η Premia Properties και η Trastor, έχουν ολοκληρώσει αγορές εκτάσεων δεκάδων στρεμμάτων.

Οι τιμές της βιομηχανικής γης στις ζώνες αυτές έχουν καταγράψει άνοδο που ξεπερνά το 30% την τελευταία διετία.

Η αγορά γίνεται επιλεκτική

«Η αγορά γης στη Θεσσαλονίκη δεν κινείται πλέον τυφλά. Η εποχή που «οτιδήποτε χτιζόταν, πουλιόταν» έχει περάσει ανεπιστρεπτί. Η αγορά έχει γίνει βαθιά επιλεκτική. Οι επενδυτές που θα επικεντρωθούν σε οικόπεδα που επιτρέπουν βιώσιμη, πράσινη δόμηση, κοντά σε υποδομές σταθερής τροχιάς ή σε οργανωμένες επεκτάσεις σχεδίων πόλης, είναι εκείνοι που θα εξασφαλίσουν τις υψηλότερες αποδόσεις και τις μικρότερες απώλειες σε περίπτωση διορθωτικών τάσεων της οικονομίας», καταλήγει.