Το διαχρονικό πρόβλημα της έλλειψης «ποιοτικών» γραφειακών και αποθηκευτικών χώρων υψηλής ενεργειακής απόδοσης, γεγονός που κάνει διστακτικούς τους επενδυτές στο να ρίξουν χρήματα στη Θεσσαλονίκη τουλάχιστον σε ανάλογα επίπεδα με την Αθήνα, δίνει τον τόνο το πρώτο τετράμηνο του 2026 στα επαγγελματικά ακίνητα.
Η αγορά γραφείων και καταστημάτων παρουσιάζει δύο διαφορετικά χαρακτηριστικά: Tην υψηλή ζήτηση για «πράσινα» πιστοποιημένα κτίρια και τη στασιμότητα στα παλιά γραφεία του κέντρου, με τις αποδόσεις (σύμφωνα με τον πίνακα της Merekoulias Values για το emakedonia.gr) γραφείων πρώτης τάξης να καταγράφουν ανοδικές τάσεις στη δυτική είσοδο και το λιμάνι, με τους επενδυτές να ψάχνουν ευκαιρίες εκτός του «σκληρού πυρήνα» του κέντρου της πόλης.
Παράλληλα, οι αποδόσεις καταστημάτων σε Τσιμισκή, Μητροπόλεως παρουσιάζουν σταθεροποιητικές τάσεις ενώ ισχυρή ζήτηση διαφαίνεται για logistics και αποθήκες σε Σίνδο, Καλοχώρι, απόρροια και της μειωμένης προσφοράς «καλού» προϊόντος.
| Τύπος Ακινήτου | Περιοχή | Απόδοση (Yield) | Τάση |
|---|---|---|---|
| Γραφεία Prime (A Class) | Δυτική Είσοδος / Λιμάνι | 6,5% - 7,5% | Ανοδική |
| Καταστήματα Retail | Τσιμισκή / Μητροπόλεως | 5,0% - 6,0% | Σταθερή |
| Logistics / Αποθήκες | Σίνδος / Καλοχώρι | 7,5% - 8,5% | Ισχυρή Ζήτηση |
Σημείωση: Η επενδυτική απόδοση σε ακίνητο είναι το ποσοστό κέρδους που παράγει ένα ακίνητο σε σχέση με το κεφάλαιο που επενδύθηκε, συνδυάζοντας το καθαρό εισόδημα από ενοίκια και την υπεραξία (αύξηση αξίας) κατά τη μεταπώληση
Πάντως, όπου ζητήθηκαν υπέρογκες αυξήσεις σε μισθώματα σε κομβικά σημεία του εμπορικού κέντρου (όπως στην Τσιμισκή), δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις μικρομεσαίων επιχειρήσεων οι οποίες είτε έβαλαν λουκέτο (αδυνατώντας να ακολουθήσουν) είτε μετακινήθηκαν αλλού (σε πιο προσιτά σημεία), ανοίγοντας χώρο για δημοφιλή brands του εξωτερικού που μπορούν να… σηκώσουν τα υψηλά μισθώματα.
Πάσχουν οι υποδομές
Η επενδυτική φόρα για τον τομέα των logistics στη νευραλγικής γεωγραφικής σημασίας Θεσσαλονίκη… κόβεται μέχρι σήμερα απότομα από την έλλειψη υποδομών, πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού και του ζητούμενου κτιριακού αποθέματος.
Οι αποθήκες στη Σίνδο και το Καλοχώρι για τις οποίες καταγράφεται επενδυτικό ενδιαφέρον είναι παλιές, μικρές και χαμηλών προδιαγραφών και αυτό καθιστά την πόλη απρόσιτη για μεγάλες μεταφορικές εταιρείες.
Η Θεσσαλονίκη χρειάζεται αποθήκες των 100.000 τ.μ., των 200.000 τ.μ., για να… φέρει στα νερά της μεγάλα ψάρια του εμπορίου και κατά συνέπεια δυνάμει επενδυτές στα logistics, με ένα ριζικό λίφτινγκ στις υποδομές (οδικές και σιδηροδρομικές συνδέσεις λιμανιού, αξιόπιστο δίκτυο σιδηροδρόμων), να κρίνεται επιτακτικό, για να παίξει μπάλα η πόλη σε άλλες πίστες.
Oι δυτικές ματιές των επενδυτών...
Με την αγορά στις κυρίαρχες εμπορικές πιάτσες της πόλης να εμφανίζει τάσεις κορεσμού, ανεξαρτήτως Μετρό, οι δυνητικοί επενδυτές ψάχνουν ευκαιρίες και καλές αποδόσεις από μισθώματα στην «κρυφή» έως σήμερα δυτική βιτρίνα της πόλης ενώ το Μετρό πάτησε… γκάζια στις τιμές των γραφείων, πλησίον των στάσεων (κυρίως σε κέντρο και Βαρδάρη).
... Και η ζήτηση για μικρές επιφάνειες ελλείψει μεγαλύτερων
Είναι ενδεικτικό πως κατά 35%-40% πιο ακριβές είναι οι τιμές μίσθωσης των «πράσινων» γραφείων στη Θεσσαλονίκη σε σύγκριση με τα συμβατικά και παλιά ακίνητα. Για παράδειγμα οι γραφειακοί χώροι στο Hub 26 (το πλέον σύγχρονο συγκρότημα γραφείων της πόλης) κυμαίνονται μέχρι στιγμής στα 16- 17€/τ.μ., όταν τα ενοίκια των συμβατικών γραφείων είναι στα 10-11 €/τ.μ.
Σε αντίθεση με την Αθήνα, όπου η ζήτηση για μεγάλους, σύγχρονους χώρους αποτελεί καθημερινό φαινόμενο, στη Θεσσαλονίκη η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερες επιφάνειες, με τις τιμές να παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες.
Σε κάθε περίπτωση, καθίσταται σαφές πως στην αγορά της Θεσσαλονίκης υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον αλλά πιο… αθόρυβο (καθώς η προσφορά στο κτιριακό απόθεμα δεν ικανοποιεί τους επενδυτές) για σύγχρονα γραφεία με υψηλή ενεργειακή απόδοση, κεντρικά καταστήματα και αποθηκευτικούς χώρους όπου κατά συντριπτική πλειοψηφία οι τάσεις των τιμών τους είναι είτε σταθεροποιητικές είτε ανοδικές.
